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楼市"330新政"大胆预测:前方还有一大波调控政策,请谨慎慢行!

2017-03-30 11:13 来源:郑州楼市     关键词 : 楼市  点击数:
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[摘要] 在去年3月份,北上广深等一线城市先后重启限购,尤其是上海在3月25日突然颁布史上最严厉调控政策,将非户籍人士购房必备的社保缴纳年限从累计两年提高到连续5年,二套非普通住房首付比例从四成激增到七成。紧接着,调控风从一线城市一路刮向二三线城市,在下半年,合肥、南京、郑州等城市也先后启动限购限贷政策。

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    一边是调控不断加码,一边是楼市火热依旧,难道就治不住了?

    在去年3月份,北上广深等一线城市先后重启限购,尤其是上海在3月25日突然颁布史上最严厉调控政策,将非户籍人士购房必备的社保缴纳年限从累计两年提高到连续5年,二套非普通住房首付比例从四成激增到七成。紧接着,调控风从一线城市一路刮向二三线城市,在下半年,合肥、南京、郑州等城市也先后启动限购限贷政策。

    今年进入3月份之后,据不完全统计,全国26城再次连续加码调控政策。

    限购区域扩大了——比如环北京区域的限购调控波及到了河北的涿州、涞水,环深圳的限购调控也蔓延到了中山和佛山。调控的烈火蔓延到了当年 的去库存重地——地市,甚至是县级市场,县城限购成为中国房地产市场的特色标签;

    限购政策加码了——广州就延长社保和个税的缴纳时间,非本市户口购买住房需提供连续5年的个税或社保证明;

    首付比例提高了——北京、石家庄、廊坊,先后调高首套和二套的首付比例;

    政策漏洞补上了——郑州、中山、佛山、广州、北京等地先后出台政策,明确表示补缴社保不予认定;

    试行半年的“商改住”也被叫停了——比如北京商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途;

    甚至把二手房交易流转都给冻结了——比如厦门,通过赠与方式转让住房后,再次购买住房需满3年;新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易……

    中央及各地地方政府都在用花样繁多的调控政策明确表示一个态度:限购限贷不动摇!楼市调控不动摇!抑制房价不动摇!

    然而,楼市、房价却表现的让我们完全无法理解。上周郑州有12个项目开盘,我觉得有几个值得我们关注的点——

    南龙湖高层破万了!这是本周开盘后,朋友圈里传播最广泛的一则消息。龙湖锦艺城开盘,高层均价10500元/㎡,这是南龙湖的高层房价首次突破1万,但是竟然卖完了。

    港区洋房翻番了!港区的正弘中央公园开盘,洋房1楼突破2万,标准层也卖到了13000。短短1年半,港区房价翻了翻,但是卖完了!

    雁鸣湖的别墅不仅能卖得动,而且还卖完了!在利海破产的阴霾下,雁鸣湖区域一直都是半死不活的挺着。但是本周开盘的绿地香颂,别墅推了216套,大定了210套,半死不活的雁鸣湖突然摇摇晃晃的活了!

    不仅东边的雁鸣湖活了,西边的荥阳和洞林湖也更火了!本周开盘的荥阳碧桂园龙城和洞林湖恒大山水城去化率都达到了100%!

    与此同时,市区虽然限购,略有影响,但依旧很热!的确,在限购前提下,市场有所控制,多数项目的成交量略有下滑,但价格依然坚挺。价格有所松动的楼盘,成交立马火热,比如在本周开盘谦祥钱隆城以其相对较低的价格果断赢得市场,去化率达到了100%!

    本周的楼市也在释放一个强硬的信号:价格坚挺不动摇!市场火热不动摇!去化良好不动摇!

    于是,当下楼市的主要矛盾是——矢志不渝、严控房价的调控政策和坚持看涨、奋力抢房的投机投资之间的矛盾!

    为什么政府已经多次释放信号“坚持调控不动摇”,而市场依旧火热不减当年?为什么中央政府和各地政府都已经明确表明态度,“不惜冷冻市场以求严控房价”,而众多的投资投机者依旧坚持看涨,奋不顾身的投身炒房事业中?

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    利益、利益、利益,还是利益!供应、供应、供应,还是供应!

    我想先罗列一组数据——

    2015年,港区的名门郡景洋房开盘,首层均价尚不足1万元/㎡,标准层均价尚不足8000元/㎡,甚至在首批内购时还爆出4800元/㎡的均价。两年过去,港区的洋房价格翻了翻,上涨了100%!

    2016年年初,南龙湖的均价还在“6字头”徘徊,现在已经突破了1万元大关,短短1年,南龙湖房价也涨了80%有余!

    2016年年初,高新区房价还在“万元上下”徘徊,如今,谦祥钱隆城开盘均价12800元/㎡,都已经被众人高呼“好便宜,快去抢” !

    2015年,东润泰和首次开盘,均价15000元/㎡,去化率不足25%。2年过去,东润泰和房价飙涨到28000元/㎡,几乎翻了倍,还有人说“这不能算贵” !

    长则最多2年,短则1年,投机楼市,100万进去,200万出来!投资商业,宝马车进去,自行车出来!两相对比,该往哪走一目了然!在这样的利益驱动下,尤其是在去年那几个月的疯狂驱动下,现在绝大多数的人都沉醉其中,不醒来更不愿醒来,仍然坚信房价必涨,而且房价还会按照过去的轨迹一样必涨。

    过去的一年,郑州房地产市场的疯狂,就像一团阴云一样笼罩在这个城市上空,笼罩在这个城市每一个人的心头。去年已经进场投资的,都在为自己的机智鼓掌叫好,叫喊着“这年头,还得买房!”,然后继续加码进场;去年错失良机的,眼红的看着隔壁老王在数钱,一边默数存折,随时准备出手投资!

    限购限贷?没有社保,那就找政策空子,补缴社保!没有空子,那就离婚买房,这年头没离过几次婚,怎么完成资本积累!一线城市已经限购,那就往一二线城市的边缘走,往固安、永清、嘉善、中山走!往南龙湖、洞林湖、中牟、荥阳走!总之就一句话,我要买房!我要登上人生巅峰!

    于是,进入3月份之后,我们看到了“补缴社保,顺利买房”,我们看到了“排队离婚,顺利买房”,我们看到了“进军北三县,顺利买房”……这一切的一切,都是去年市场的疯狂延续!更是利益驱动的延续!

    除了利益之外,供应也是一大主要因素。

    还是要从去年的市场疯狂说起,去年过热的市场催生出了大量的项目抢在工程节点之前大量推货,更催生出大量的项目在透支供应量,无证开盘。

    融创龍府无证开盘,推出1400套房源,引发5000人抢房,所有房源当天售罄!

    鑫苑国际新城无证开盘,推出1000余套房源,当天售罄!

    美景麟起城无证开盘,千套房源,当天售罄!

    万科紫台无证开盘,700多套房源,几乎售罄……

    这些项目都在去年市场行情大火之际,推出了大量的货源。去年的三四个月,诸多项目已经把今年的货量都给无证预售了。尔后,调控启动,市场监管更加严格,无证开盘被大量禁止,导致开年后,这些大体量的项目因为工程滞后、五证不齐,而无法放货、供应紧缩。

    而去年年底兑现成交的6000亩土地,因为施工工期的原因,也仅是刚刚入市,尚未进入销售期。

    于是,开年后我们发现,调控虽然启动了,但是因为供应被透支,市场供应更少了!市场依旧是供不应求的火热市场!

    一边是受利益驱动的,无法压制的投资需求,一边是被严重透支,供不应求的供求关系,这是当下郑州楼市诡异矛盾下的另一组深刻矛盾。

3

    郑州调控会不会加码?什么时候加?怎么加?

    先说郑州的调控会不会加码?答案是,会加码!而且可能性还比较大!

    上文已经说过,时至3月份,全国新一轮的调控加码已经来临,政府的调控意图已经十分明确。在如此大的调控重压下,楼市的火热依旧不减。尤其是郑州,竟然还出现了市场的转移,从限购的主城区,转移到非限购的南龙湖、荥阳,甚至是平原新区,房价不降反增,去化不降反增!这是在打谁的脸?

    全国26城已经先后启动新一轮的限购,郑州除了补上社保漏洞之后,难道就这么始终迟迟不动?全国一盘棋,郑州难道就能这么置身事外?

    如果郑州房地产市场依旧这么火热,如果房价依旧上涨,而且是变着花样上涨,从主城区到远郊区的上涨,那么,郑州的调控加码就是迟早的事儿!

    怎么加?

    大概就是以下几个方向——

    1、扩大限购区域。把最近上蹿下跳极不老实的几个远郊新区也给纳入进来,比如绿博,甚至是中牟,比如洞林湖,甚至是荥阳,比如南龙湖,甚至是新郑!比如,平原新区!

    2、延长社保年限。把连续缴纳社保的年限延长至3年,甚至是5年,让非郑户口的投机投资购房者,彻底断送念头。

    3、增加流通难度。跟随厦门的脚步,把二手房交易再上把锁。新购住房取得房产证满2年才可上市交易,进一步打压投资性需求。

    4、限制离婚买房。紧跟北京脚步,离婚后1年内买房仍然按2套计算。

    5、商改住加码。紧跟北京脚步,禁止公寓改住宅。

    什么时候加?也许就在明天!3.30!

    我们如果回顾过往三年的调控政策,我们会发现几乎每年的3月30日前后都会有楼市的相关政策出台。

    2015年的3月30日,政府出台了著名的“330新政”,二套房商贷最低首付比例降至40%,公积金贷款购首套房最低首付20%,二套房最低30%,二手房营业税由“满五年”放宽为“满两年”,由此,彻底激活了沉寂两年的房地产市场。

    2016年的3月25日,上海政府出台了“沪九条”,尔后从北上广深等一线城市重启限购限贷政策,楼市进入新一轮的调控期。

    2017年的3月30日即将到来!也许,新一轮的政策加码也即将到来!

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